Simulation d’emprunt hypothécaire : mensualité, amortissement et coût total

Une simulation d’emprunt hypothécaire calcule la mensualité et le coût des intérêts à partir de trois données : le montant emprunté, la durée et le taux. Elle sert à tester des scénarios avant de rencontrer un prêteur. Elle ne remplace pas l’offre de crédit, seule à engager la banque, qui doit reprendre tous les coûts connus dans le TAEG et contenir un tableau d’amortissement.

Sommaire

• Les données à saisir
• Le calcul de la mensualité
• Exemple : effet du taux et de la durée
• Lire le tableau d’amortissement
• Ce qu’une simulation ne montre pas
• De la simulation à l’offre : ESIS et TAEG
• Erreurs fréquentes
• Aller plus loin
• Sources

Les données à saisir dans une simulation

Le montant emprunté

Le montant à simuler n’est pas le prix du logement. Il correspond au prix d’achat (ou au budget de construction ou de rénovation), augmenté des frais d’achat (droits d’enregistrement, frais de notaire, frais liés à l’acte de crédit), diminué de l’apport que vous injectez vous-même. Simuler seulement le prix du bien sous-estime le besoin réel.

La banque vérifie ensuite si ce montant est compatible avec vos revenus et avec la valeur du bien. Cette vérification est expliquée dans notre guide Combien me prête la banque ?.

La durée

La durée s’exprime en années ou en mois (240 mois pour 20 ans, 300 mois pour 25 ans). Allonger la durée diminue la mensualité mais augmente le total des intérêts payés.

Le taux débiteur

Dans un simulateur, le taux est une hypothèse : le taux réel dépend du prêteur, de la durée, du type de taux (fixe ou variable), de la part du bien financée et de votre profil. Utilisez plusieurs taux pour voir l’effet d’une différence, plutôt qu’un seul taux « du marché ».

Le type de taux

Avec un taux fixe, la mensualité ne change pas. Avec un taux variable, le Code de droit économique encadre la révision : le taux ne peut varier qu’à l’expiration de périodes d’au moins un an, doit suivre un indice de référence, à la hausse comme à la baisse, et le contrat doit plafonner l’écart par rapport au taux initial. Un simulateur classique calcule toujours sur un taux constant : pour un taux variable, refaites le calcul avec un taux plus élevé pour mesurer le risque.

Comment la mensualité est calculée

La plupart des crédits hypothécaires belges sont remboursés par mensualités constantes : chaque mois, vous payez le même montant, composé d’intérêts et de capital. Le taux annuel est converti en taux mensuel équivalent :

• taux mensuel = (1 + taux annuel)^1/12 − 1 ;
• mensualité = capital × taux mensuel ÷ (1 − (1 + taux mensuel)^{−nombre de mois}).

Pour 100 000 € sur 20 ans à 2 %, cette formule donne 505,03 € par mois, le résultat publié par Wikifin, le site d’éducation financière de la FSMA.

Certains simulateurs divisent simplement le taux annuel par 12. Le résultat est légèrement plus élevé : pour 250 000 € sur 25 ans à 3 %, 1 185,53 € au lieu de 1 180,27 € avec le taux équivalent. Si deux outils affichent des mensualités un peu différentes avec les mêmes données, la méthode de conversion du taux en est souvent la cause.

Il existe aussi le remboursement à amortissement constant (capital identique chaque mois, mensualités décroissantes). Les deux formules sont comparées dans notre page Remboursement hypothécaire.

Exemple : ce que l’on apprend en faisant varier taux et durée

Hypothèses : 250 000 € empruntés, mensualités constantes, taux fixe pendant toute la durée, taux mensuel équivalent. Les taux de 2,5 %, 3 % et 3,5 % sont illustratifs : ce ne sont ni des taux observés chez un prêteur ni des offres. Les montants n’incluent ni assurance ni frais.

Ce que montre le tableau :

• Durée : à 3 %, passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité de 201 € environ, mais ajoute environ 22 500 € d’intérêts.
• Taux : sur 25 ans, 0,5 point de plus coûte environ 64 € par mois et 19 200 € d’intérêts sur la durée totale.
• Une mensualité « confortable » obtenue en allongeant la durée peut coûter plus cher qu’une petite différence de taux entre deux prêteurs.

Lire le tableau d’amortissement

Le tableau d’amortissement détaille, pour chaque mensualité, la part d’intérêts, la part de capital et le capital restant dû. Au début, les intérêts représentent une grande partie de la mensualité ; la part de capital augmente ensuite.

Même exemple : 250 000 € sur 25 ans à 3 % (illustratif), mensualité de 1 180,27 €. Le premier mois, environ 616,57 € d’intérêts et 563,70 € de capital.

Deux usages concrets de ce tableau :

1. Vente ou remboursement anticipé : le capital restant dû indique ce qu’il faudra rembourser à une date donnée (hors indemnité éventuelle). Après 10 ans dans cet exemple, il reste environ 171 400 €, soit plus des deux tiers du montant emprunté.
2. Assurance solde restant dû : le capital assuré suit ce capital restant dû. Le coût de cette assurance, qui peut peser dans le coût total, est expliqué dans notre page sur le prix de l’assurance solde restant dû.

Ce qu’une simulation ne montre pas

• Les frais du crédit : frais de dossier, frais d’expertise du bien, frais d’acte de crédit et d’inscription hypothécaire.
• Les assurances : assurance solde restant dû et, souvent, assurance incendie exigée par le prêteur.
• Les réductions conditionnelles : un taux réduit peut dépendre de produits liés (compte, domiciliation des revenus, assurances). Leur coût n’apparaît pas dans la mensualité simulée.
• L’acceptation : un simulateur ne vérifie ni vos revenus, ni vos charges, ni votre historique de crédit. Le résultat n’indique pas si le prêteur accordera le crédit.

De la simulation à l’offre : l’ESIS et le TAEG

Après l’examen de votre situation, le prêteur (ou l’intermédiaire de crédit) doit vous remettre gratuitement des informations personnalisées sur un support durable, au moyen du formulaire européen standardisé ESIS. Le Code de droit économique (article VII.127) prévoit aussi, pour un crédit hypothécaire destiné à un bien immobilier :

• une offre de crédit obligatoire, qui ne peut être remise que si tous les coûts connus du prêteur sont repris dans le taux annuel effectif global (TAEG) ;
• un tableau d’amortissement (capital et intérêts) joint à l’offre ;
• une offre qui lie le prêteur pendant au moins quatorze jours ;
• une nouvelle ESIS si l’offre diverge des informations fournies auparavant.

Pour passer de la simulation à la comparaison réelle :

1. Refaites votre simulation avec le taux débiteur indiqué dans chaque ESIS reçue : la mensualité doit correspondre, à quelques centimes près.
2. Comparez les offres sur le TAEG et sur le coût total, pas seulement sur le taux débiteur.
3. Vérifiez les conditions liées à une réduction de taux et le coût des produits à souscrire.
4. Pour un taux variable, lisez la période de révision, l’indice de référence et les plafonds de hausse et de baisse.

Erreurs fréquentes

• Simuler le prix du bien au lieu du montant réellement emprunté (frais compris, apport déduit).
• Comparer deux simulations faites avec des durées différentes.
• Retenir la mensualité la plus basse sans regarder le total des intérêts.
• Utiliser le taux d’une publicité comme s’il s’appliquait à votre dossier.
• Oublier que, pour un taux variable, le résultat n’est valable que tant que le taux ne change pas.

Aller plus loin : guide du crédit hypothécaire

solucredit.be publie une page d’information sur le prêt hypothécaire : fonctionnement, conditions, durée de remboursement, frais et assurance solde restant dû. Il s’agit d’un site commercial (lien partenaire), sans lien avec les banques citées ; cette page ne constitue pas une offre de crédit.

Sources

• Code de droit économique, livre VII, articles VII.127 (ESIS, offre de crédit, TAEG, tableau d’amortissement, validité de 14 jours) et VII.143 (variabilité du taux), texte consolidé Justel (modifications publiées jusqu’au 4 août 2026), présenté par le SPF Économie, consulté le 24/09/2026.
• Wikifin (FSMA), Comment bien choisir un crédit hypothécaire ? et Que faire avant de conclure un contrat hypothécaire ?, consultés le 24/09/2026.
• Exemples chiffrés : formule d’annuité constante avec taux mensuel équivalent, vérifiée sur l’exemple publié par Wikifin dans Quel type de crédit hypothécaire choisir ? (100 000 € sur 20 ans à 2 % : 505,03 € par mois), calculs réalisés le 24/09/2026. Taux illustratifs, sans valeur d’offre.

Page d’information générale, non publiée par une banque. Les exemples reposent sur des hypothèses et ne constituent pas une offre de crédit.