Le « tarif » d’un prêt immobilier, c’est la grille de taux et de frais que chaque prêteur belge doit tenir gratuitement à disposition, comme partie de son prospectus. Elle indique un taux de départ par formule (fixe, 1/1/1, 5/5/5, 10/5/5…) et par tranche de durée, les réductions et majorations possibles, les indices de référence et les frais. Elle ne donne pas votre taux : celui-ci figure dans la proposition personnelle et la fiche ESIS. Ce guide explique comment lire une grille, avec deux cartes tarifaires réelles datées de septembre 2026.
| L’essentiel |
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Ce que la loi oblige le prêteur à publier
L’article VII.125 du Code de droit économique impose au prêteur (et, le cas échéant, à l’intermédiaire de crédit) d’assurer gratuitement la disponibilité permanente d’un prospectus, sur support durable ou sous forme électronique. Pour le tarif, ce prospectus doit notamment contenir :
- les taux d’intérêt périodiques et les taux débiteurs correspondants ;
- toutes les réductions et majorations que le prêteur accorde ou impose de manière générale, avec leurs conditions d’octroi ;
- les indices de référence utilisés pour les taux variables ;
- le tarif des frais et indemnités ;
- la date à partir de laquelle le prospectus s’applique et un exemple représentatif avec le TAEG.
Les taux et les frais peuvent figurer dans un document séparé, à condition qu’il soit daté. C’est ce document que les banques appellent « carte tarifaire », « fiche tarifaire » ou « tarif des crédits hypothécaires ». Le formulaire de demande de crédit doit d’ailleurs mentionner la date de ce tarif (art. VII.126, § 3).
La loi permet aussi au prêteur d’accorder des conditions plus favorables que celles du prospectus, ou négociées à l’initiative du client. Le tarif publié est donc un point de départ, pas un plancher.
Où trouver la grille d’une banque
- Sur le site de la banque : rubrique « Tarifs » ou « Règlements et tarifs », ou lien « carte tarifaire » sur la page du crédit logement. Belfius publie par exemple ses tarifs de crédits hypothécaires dans la rubrique « Règlements et tarifs » ; Argenta propose une « carte tarifaire » en PDF depuis sa page crédit logement.
- En agence ou chez un intermédiaire : le prospectus doit être disponible gratuitement.
- Dans votre dossier : le formulaire de demande indique la date du tarif appliqué.
Téléchargez la grille le jour où vous faites votre demande et gardez-la : une version plus ancienne ne vaut plus rien pour négocier.
Lire une grille tarifaire en six étapes
Les exemples ci-dessous viennent de la carte tarifaire Argenta n° DW26246 F (valable à partir du 24/09/2026) et du tarif des crédits hypothécaires Belfius n° 4023 du 25/09/2026. Ils servent à apprendre à lire le document : les taux auront peut-être changé quand vous lirez ces lignes.
1. La date, le numéro et le prospectus de référence
En tête de document : « Valable à partir du 24/09/2026 », « N° DW26246 F », « Prospectus : 21/09/2026 » chez Argenta ; « N° 4023 du 25/09/2026 » chez Belfius. Si vous comparez deux banques, comparez des grilles de la même période.
2. Taux de base ou tarif avantage ?
C’est le point qui trompe le plus souvent.
- Argenta affiche un « tarif de base » : les réductions (assurances, logement économe en énergie) sont à déduire du taux lu dans la grille.
- Belfius affiche un « tarif avantage » : il suppose déjà qu’une assurance incendie et une assurance solde restant dû (pour tout le montant emprunté) sont souscrites et maintenues chez Belfius. Si ces conditions ne sont pas remplies, le taux est relevé selon le tableau des réductions (0,20 point par assurance).
Mettre côte à côte un taux de base et un tarif avantage revient à comparer deux choses différentes. L’exemple plus bas le montre en chiffres.
3. Trouver sa ligne : formule de taux et durée
Les lignes correspondent aux formules de taux : taux fixe, puis formules variables notées 1/1/1, 3/3/3, 5/5/5, 10/5/5, 20/5/5… (période du premier taux, puis fréquence des révisions, en années). Chaque formule précise sa limite de hausse (« cap »). Chez Belfius, par exemple, les formules « variable protégé » ont un cap de 0 % : le taux ne peut pas dépasser le taux initial, sauf si une réduction conditionnelle est supprimée.
Les colonnes découpent la durée en tranches : « < 25 ans » chez Argenta, « 21-25 ans (241 à 300 mois) » chez Belfius. Le taux peut varier d’une tranche à l’autre. Pour comprendre en détail les formules variables et leurs caps, voir notre guide comparaison des taux hypothécaires.
Certaines grilles ajoutent des tranches de quotité (part du bien financée par le prêt). Ce n’est pas le cas de ces deux exemples : Argenta indique une quotité maximale de 100 % pour toutes les formules, et Belfius cite la quotité parmi les critères de la proposition personnelle.
4. Les colonnes « annuel » et « mensuel »
Les grilles donnent souvent un taux annuel et un taux mensuel. Le taux mensuel n’est pas le taux annuel divisé par 12 : c’est le taux équivalent. Chez Argenta, 5,09 % par an correspond à 0,4146 % par mois (et non 0,4242 %). C’est ce taux mensuel qui sert au calcul des mensualités.
Pour refaire ce calcul vous-même, le guide de calcul de prêt hypothécaire d’online-credit.be détaille la formule de la mensualité et des exemples de coût total selon la durée.
5. Les réductions et majorations
Réductions publiées dans ces deux grilles :
- Argenta : −0,10 point pour une assurance solde restant dû chez Argenta Assurances (au moins 100 % du crédit) ; −0,10 point pour l’assurance incendie ; −0,15 point pour un logement en Belgique avec un certificat PEB B ou meilleur (ou atteint dans les 7 ans, sauf formules 1/1/1, 3/3/3 et 5/3/3). Les conditions liées aux assurances doivent être remplies pendant un tiers de la durée du crédit, avec deux exceptions (hausse de tarif de l’assureur, sinistre).
- Belfius : −0,20 point par assurance (déjà inclus dans le tarif avantage) ; −0,20 point pour un logement économe en énergie (score PEB ≤ 150 kWh/m².an), une rénovation énergétique ou une construction neuve économe, selon les conditions du prospectus. Ces réductions doivent être demandées avant la signature de la demande de crédit.
Les majorations indiquent jusqu’où le taux peut monter selon le dossier : Belfius mentionne jusqu’à +1 point selon le profil (projet, montant, quotité, capacité de remboursement, revenus, dettes…), +2 points pour un refinancement interne ; Argenta jusqu’à +0,40 point pour un crédit « présentant un risque particulier » et +0,75 point pour un refinancement interne.
Les assurances de la banque ne sont pas obligatoires : la carte Argenta rappelle le libre choix de l’assureur. La réduction ne vaut la peine que si la prime reste compétitive.
6. Les frais et indemnités
- Frais de dossier : 350 € pour un nouveau crédit dans les deux grilles.
- Expertise : 180 € TVA incluse chez Argenta pour une habitation qui remplit les conditions listées, davantage sinon ; chez Belfius, « dans la majorité des cas » aucun frais, sinon un barème à partir de 50 €.
- Indemnité de réservation ou de mise à disposition : elle frappe la partie du crédit non encore prélevée (construction, travaux). Argenta : 1,21 % par an du 7e au 24e mois. Belfius : 0,100 % par mois à partir du 4e mois entier après l’acte. À surveiller si les fonds sont libérés par tranches : voir crédit terrain et construction.
- Remboursement anticipé : Belfius indique une indemnité de remploi de 3 mois d’intérêts sur le capital remboursé.
- Hors grille : frais de notaire, droits d’enregistrement et frais d’inscription hypothécaire, primes d’assurance.
En bas de grille, les indices de référence (A, C, E) servent à réviser les taux variables. Ce sont des indices légaux publiés chaque mois au Moniteur belge : les deux banques affichent les mêmes valeurs pour août 2026 (2,722 %, 2,907 % et 3,150 % par an). Ce n’est pas votre taux.
Exemple : le même projet lu dans deux grilles
Hypothèses : emprunt de 200 000 €, 25 ans (300 mois), taux fixe, mensualités constantes, taux annuels lus dans les grilles citées puis convertis en taux mensuel équivalent. Sans majoration ni négociation. Ce n’est ni une offre ni un classement des banques.
Argenta (tarif de base, taux fixe < 25 ans : 5,09 %)
| Situation | Taux | Mensualité |
|---|---|---|
| Sans réduction | 5,09 % | 1 166,27 € |
| 2 assurances Argenta | 4,89 % | 1 144,12 € |
| 2 assurances + PEB B | 4,74 % | 1 127,62 € |
Belfius (tarif avantage, taux fixe 21-25 ans : 5,111 %)
| Situation | Taux | Mensualité |
|---|---|---|
| Sans assurance Belfius | 5,511 % | 1 213,47 € |
| 2 assurances Belfius | 5,111 % | 1 168,60 € |
| 2 assurances + PEB ≤ 150 | 4,911 % | 1 146,43 € |
Ce qu’on en retient :
- Les deux taux « en tête de ligne » (5,09 % et 5,111 %) semblent proches, mais ils ne portent pas sur la même base : sans assurance chez le prêteur, l’écart est de 5,09 % contre 5,511 % ; avec les deux assurances, de 4,89 % contre 5,111 %.
- Chez Belfius, les deux assurances représentent ici 44,87 € par mois ; chez Argenta, 22,15 € par mois. Comparez ce montant avec l’écart de prime entre l’assureur de la banque et un autre assureur.
- La réduction énergie dépend d’un certificat PEB : sans lui, elle ne s’applique pas.
Le TAEG ajoute les frais et les primes : dans son exemple représentatif (170 000 € sur 20 ans à 5,090 %), Belfius affiche un TAEG de 6,07 % en intégrant frais de dossier, primes d’assurance indicatives et frais d’hypothèque. Pour chiffrer votre propre projet, faites une simulation d’emprunt hypothécaire.
Ce que la grille ne vous dit pas
- Votre taux réel : il dépend de la proposition personnelle (majorations, négociation) et figure dans l’ESIS remise avec l’offre.
- L’accord de la banque : la grille ne dit rien de l’acceptation de votre dossier, qui dépend de l’analyse de vos revenus, charges et du bien.
- Le coût des assurances : les primes varient selon l’âge, la santé, le bien.
- Les frais du notaire et les droits d’enregistrement.
Erreurs fréquentes
- Comparer le tarif de base d’une banque au tarif avantage d’une autre.
- Lire la ligne d’une tranche de durée qui n’est pas la vôtre.
- Diviser le taux annuel par 12 pour calculer la mensualité.
- Compter une réduction dont vous ne remplissez pas les conditions, ou oublier qu’elle peut disparaître si l’assurance est résiliée trop tôt.
- Prendre l’indice de référence (A, C, E) pour un taux proposé.
- Se fier à une grille téléchargée il y a plusieurs semaines.
Sources
- SPF Économie, Livre VII du Code de droit économique, art. VII.125 (prospectus) et VII.126, § 3 (formulaire de demande), consulté le 25/09/2026.
- Argenta, Carte tarifaire Crédits hypothécaires, n° DW26246 F, valable à partir du 24/09/2026, consultée le 25/09/2026.
- Belfius, Règlements et tarifs : Tarif des crédits hypothécaires n° 4023 du 25/09/2026, consulté le 25/09/2026.
Guide indépendant : ce contenu n’est publié ni par Argenta ni par Belfius. Les calculs reposent sur les hypothèses indiquées et ne constituent pas une offre de crédit. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.