Pour un crédit hypothécaire en Belgique, la banque ne vous prête pas « un multiple de votre salaire ». Elle calcule deux plafonds : ce que vos revenus permettent de rembourser chaque mois, et ce que la valeur du bien permet de financer. Le montant prêté correspond au plus bas des deux, et la différence avec le prix, ajoutée aux frais d’achat, doit venir de votre épargne.
| L’essentiel |
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Ce que la banque doit vérifier avant de vous prêter
Le Code de droit économique (Livre VII, art. VII.133) oblige le prêteur à évaluer votre solvabilité sur la base de vos revenus et dépenses et d’autres critères économiques et financiers. Il doit aussi consulter la Centrale des crédits aux particuliers de la BNB, où figurent vos crédits en cours et d’éventuels retards de paiement.
Le même article précise que cette évaluation ne peut pas reposer essentiellement sur le fait que le bien vaut plus que le crédit, ni sur une hausse future de sa valeur. Le prêteur ne peut conclure le contrat que s’il peut raisonnablement estimer que vous serez en mesure de le rembourser. Un bien « qui vaut le prix » ne suffit donc pas si le budget mensuel ne suit pas.
En pratique, votre dossier est analysé sous quatre angles :
- Vos revenus : montant net, régularité, type de contrat ou statut d’indépendant (bilans, avertissements-extraits de rôle).
- Vos charges et crédits en cours : prêt auto, crédit à la consommation, ouverture de crédit, pension alimentaire, etc.
- Le bien : sa valeur, souvent confirmée par une expertise réalisée par un expert compétent et indépendant (art. VII.133, § 3).
- Votre apport : l’épargne que vous mettez dans l’opération, frais compris.
Plafond n° 1 : la mensualité que vos revenus supportent
La banque part de votre revenu disponible et y applique sa propre limite de charge de remboursement. La BNB utilise deux ratios pour suivre le risque :
- DSTI (debt service to income) : rapport entre la charge mensuelle de remboursement de toutes vos dettes et votre revenu disponible mensuel ;
- DTI (debt to income) : rapport entre votre endettement total et votre revenu disponible annuel.
Il n’existe pas de pourcentage légal unique : chaque prêteur fixe sa grille et tient aussi compte de ce qui vous reste pour vivre une fois les mensualités payées. La BNB demande seulement de limiter à 5 % de la production annuelle les crédits qui cumulent une quotité supérieure à 90 % et un DSTI supérieur à 50 % (ou un DTI supérieur à 9).
Une fois la mensualité maximale connue, la banque la convertit en capital selon le taux et la durée. C’est là que la durée et le taux pèsent lourd : à mensualité égale, un taux plus élevé ou une durée plus courte réduit le montant prêté.
Plafond n° 2 : la quotité, c’est-à-dire la part du bien financée
La quotité (LTV, loan to value) est le rapport entre le montant du crédit hypothécaire et la valeur du bien financé. Depuis sa circulaire NBB_2019_27 du 23 octobre 2019, la BNB a fixé aux banques et assureurs les repères suivants :
| Type de bien | Seuil | Tolérance |
|---|---|---|
| Habitation propre, primo-acquéreur | 90 % | 35 % des crédits |
| Habitation propre, autres | 90 % | 20 % des crédits |
| Bien mis en location | 80 % | 10 % des crédits |
La tolérance est la part de la nouvelle production annuelle d’un prêteur qui peut dépasser le seuil. La BNB précise qu’il s’agit d’attentes et non d’une règle légale, et qu’elle n’interdit pas les prêts à quotité élevée ; les prêteurs doivent toutefois s’y conformer ou s’en justifier. Une banque peut donc accepter un dossier à 100 % si son quota le permet et si votre profil est solide, mais elle n’y est jamais tenue. Au-delà de 100 %, la marge est encore plus étroite : au plus 5 % des crédits aux primo-acquéreurs, aucun pour les autres habitations propres ; pour un bien mis en location, aucun crédit au-delà de 90 %.
Les frais d’achat à ajouter au prix
Le calcul de quotité porte sur le crédit et la valeur du bien. Les droits d’enregistrement, les frais de notaire et les frais de l’acte de crédit viennent en plus du prix. Pour un bien existant acheté comme habitation propre et unique, les règles publiées par la Fédération du Notariat (consultées le 26/09/2026) sont :
- Wallonie : 3 % au lieu de 12,5 %, sous conditions (pas d’autre logement, domiciliation dans les 3 ans, occupation d’au moins 3 ans).
- Flandre : 2 % au lieu de 12 %, sous conditions (personne physique, logement familial, domiciliation dans les 3 ans).
- Bruxelles : 12,5 %, avec un abattement sur les premiers 200 000 € si le prix ne dépasse pas 600 000 € (économie maximale de 25 000 €), sous conditions de domiciliation et d’occupation de 5 ans.
Les frais de notaire et d’acte de crédit dépendent du prix et du montant emprunté : faites-les chiffrer par le notaire avant de fixer votre budget. Le coût de l’assurance solde restant dû s’ajoute aussi à la mensualité ; voir ce qui fixe le prix de l’assurance solde restant dû.
Trois exemples : quel plafond l’emporte ?
Hypothèses communes, choisies uniquement pour illustrer le calcul : la banque accepte une charge totale de dettes de 40 % du revenu net mensuel (chaque prêteur fixe sa propre limite), le revenu net est assimilé au revenu disponible, taux fixe et mensualités constantes. Les taux de 3,5 % et 4 % ne sont pas des offres : demandez le vôtre au prêteur. Frais de notaire, d’acte et assurance non inclus.
Exemple 1 : couple, maison à 280 000 € à Namur
Revenus nets du ménage : 4 200 € par mois. Un crédit auto en cours coûte 250 € par mois. Charge maximale : 4 200 × 40 % = 1 680 €, moins 250 € = 1 430 € disponibles pour le crédit hypothécaire.
| Taux et durée | Plafond revenus | Plafond 90 % |
|---|---|---|
| 3,5 % sur 25 ans | 285 644 € | 252 000 € |
| 4 % sur 20 ans | 235 981 € | 252 000 € |
Sur 25 ans à 3,5 %, c’est la quotité qui limite : 252 000 €. Il faut alors apporter 28 000 € de prix, plus 8 400 € de droits d’enregistrement (3 % en Wallonie), soit au moins 36 400 € avant frais de notaire et d’acte. Sur 20 ans à 4 %, ce sont les revenus qui limitent : environ 236 000 €, et l’apport grimpe d’autant. Rembourser le crédit auto avant la demande libérerait 250 € par mois de capacité.
Exemple 2 : personne seule, appartement à 330 000 € à Bruxelles
Revenu net : 3 100 € par mois, aucun autre crédit. Charge maximale : 1 240 € par mois.
| Taux et durée | Plafond revenus | Plafond 90 % |
|---|---|---|
| 3,5 % sur 25 ans | 247 691 € | 297 000 € |
| 4 % sur 25 ans | 234 921 € | 297 000 € |
Ici, les revenus limitent dans les deux cas. À 3,5 % sur 25 ans, la banque prêterait environ 247 700 €, soit une quotité de 75 % seulement. Les 82 300 € restants s’ajoutent aux droits d’enregistrement : (330 000 − 200 000) × 12,5 % = 16 250 € avec l’abattement bruxellois. Le DTI de ce dossier reste autour de 6,7 (247 691 € ÷ 37 200 € de revenu annuel), sous le repère de 9 suivi par la BNB.
Exemple 3 : achat d’un appartement à louer à 200 000 €
Pour un bien mis en location, le repère de la BNB descend à 80 % : 160 000 € au maximum dans le cas général. L’avantage « habitation propre et unique » ne s’applique pas : les droits d’enregistrement suivent le taux normal (12 % en Flandre, 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles), soit 24 000 à 25 000 €. L’apport dépasse donc 64 000 € avant frais de notaire. La prise en compte du loyer attendu dans vos revenus varie selon le prêteur : demandez-lui comment il le traite.
Comment augmenter le montant prêté, et ses limites
- Allonger la durée : augmente le plafond revenus, mais aussi le coût total des intérêts.
- Solder ou réduire vos autres crédits : chaque mensualité en moins augmente la mensualité disponible.
- Augmenter l’apport : réduit la quotité et rend le dossier plus facile à accepter.
- Emprunter à deux : les deux revenus comptent, mais les deux emprunteurs s’engagent pour la totalité.
- Comparer plusieurs prêteurs : grilles internes, taux et usage des tolérances diffèrent. Un courtier en prêt immobilier peut consulter plusieurs établissements.
Si votre apport est faible, lisez aussi les conditions d’un crédit immobilier sans apport.
Erreurs fréquentes
- Confondre le prix affiché et le budget total : les droits et frais peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros.
- Compter sur une prime, un bonus ou des revenus irréguliers que la banque ne retiendra pas.
- Oublier un crédit en cours ou une ouverture de crédit : il apparaît de toute façon à la Centrale des crédits.
- Viser la mensualité maximale : un budget sans marge devient fragile en cas de hausse de charges ou de baisse de revenus.
Passer de l’estimation à une réponse de prêteur
Les calculs ci-dessus donnent un ordre de grandeur. Seul un prêteur peut dire ce qu’il accepte réellement, après analyse de vos revenus, de vos charges et du bien : demandez une offre à plusieurs établissements, ou passez par un courtier, et comparez leurs fiches européennes d’information standardisées (ESIS), le TAEG, l’assurance solde restant dû et l’indemnité de remploi.
Pour préparer cette comparaison, le guide ci-dessous détaille le coût complet d’un crédit hypothécaire en Belgique. Il est publié par Solucrédit, un site commercial partenaire ; il ne contient pas d’offre de crédit et n’est lié à aucune banque citée sur cette page.
Déjà propriétaire et remboursant un crédit ? Voir aussi le rachat de prêt hypothécaire.
Sources
- Banque nationale de Belgique, FAQ – attentes prudentielles concernant les nouveaux prêts hypothécaires (seuils LTV, tolérances, DSTI, DTI), consulté le 26/09/2026.
- Banque nationale de Belgique, instruments macroprudentiels – immobilier (circulaire NBB_2019_27), consulté le 26/09/2026.
- SPF Économie, Livre VII du Code de droit économique, art. VII.133 (évaluation de la solvabilité, crédit hypothécaire), consulté le 24/09/2026.
- Fédération du Notariat, droits d’enregistrement en Wallonie, en Flandre et à Bruxelles, consulté le 26/09/2026.
Page d’information générale, non publiée par une banque ni par un prêteur. Les exemples reposent sur des hypothèses et ne constituent pas une offre de crédit.