Prêt hypothécaire 125 % chez Belfius : ce que la banque accepte vraiment

Non : selon sa propre FAQ, Belfius ne propose pas de prêt hypothécaire à 125 % pour l’achat d’une résidence. La banque indique financer au maximum 90 % de la valeur du bien pour une résidence principale ou secondaire, et 80 % pour un bien destiné à la location. Les 10 à 20 % restants, ainsi que les frais d’achat et de crédit, sont à payer avec vos moyens propres.

Ce guide explique ce que recouvre l’expression « prêt 125 % », ce que Belfius publie réellement à ce sujet, le cadre fixé par la Banque nationale de Belgique (BNB) et les solutions quand votre épargne ne couvre pas l’apport et les frais. Ici-credit.be n’est pas Belfius et ne parle pas en son nom. Cette page contient un lien commercial, signalé plus bas.

Que veut dire « prêt hypothécaire 125 % » ?

Le pourcentage désigne la quotité : le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien. Un prêt à 125 % couvre donc le prix du logement et, en plus, l’équivalent d’un quart de ce prix. Ce supplément sert en général à payer :

• les droits d’enregistrement (ou la TVA pour une construction neuve) ;
• les honoraires et frais de notaire de l’acte d’achat ;
• les frais du crédit hypothécaire (acte de crédit, inscription hypothécaire, frais de dossier) ;
• parfois des travaux, lorsque le bien doit être rénové.

Dans les annonces, on parle aussi de « prêt 110 % », de « crédit frais inclus » ou de « crédit sans apport ». Ces formules étaient plus courantes avant les attentes prudentielles de la BNB. Aujourd’hui, un emprunteur qui ne dispose d’aucune épargne doit s’attendre à un examen serré de son dossier, et souvent à un refus.

Ce que Belfius publie sur les fonds propres

Les informations suivantes proviennent de la FAQ « Service clients » de belfius.be, consultée le 26 septembre 2026. Elles peuvent évoluer : vérifiez-les auprès de la banque avant de décider.

Belfius précise trois points utiles :

• Les frais restent à votre charge : en plus des 10 à 20 %, vous financez « les charges connexes » (frais liés à l’achat, frais d’acte, frais de dossier…).
• Les moyens propres doivent être réels : la banque cite l’épargne ou une donation comme exemples.
• Pas de prêt personnel pour l’apport : Belfius indique qu’un prêt personnel ne peut pas être demandé pour financer les moyens propres.

Dans une autre réponse de sa FAQ, Belfius détaille les frais concernés : TVA ou droits d’enregistrement (variables selon la région), frais de notaire de l’acte d’achat, frais hypothécaires, frais de notaire de l’acte de crédit (soumis à la TVA) et ses propres frais de dossier, calculés selon le montant du crédit.

Pour les formules de taux, les options et la façon de comparer une offre de cette banque, consultez notre guide prêt immobilier Belfius : formules et méthode de comparaison.

Le cadre de la BNB : pourquoi les prêts au-delà de 100 % se font rares

La BNB n’interdit pas les crédits supérieurs à 90 % de quotité. Ses attentes prudentielles demandent aux prêteurs d’en limiter la part dans leur production :

• habitation propre, primo-acquéreurs : jusqu’à 35 % des prêts au-delà de 90 %, dont 5 % au maximum au-delà de 100 % ;
• habitation propre, autres acheteurs : jusqu’à 20 % au-delà de 90 %, aucun au-delà de 100 % ;
• investissement locatif : jusqu’à 10 % au-delà de 80 %, aucun au-delà de 90 %.

Deux « poches de risque » s’y ajoutent, chacune limitée à 5 % de la production annuelle de nouveaux prêts : les crédits dont la quotité dépasse 90 % et dont la charge de remboursement dépasse 50 % du revenu disponible mensuel (DSTI), et ceux dont la quotité dépasse 90 % et dont l’endettement total dépasse 9 fois le revenu disponible annuel (DTI). Un prêt à 125 % cumule donc souvent plusieurs critères que la BNB demande de limiter.

Ces attentes fonctionnent selon le principe « se conformer ou expliquer » : un prêteur peut s’en écarter s’il le justifie. Chaque banque décide ensuite de sa propre politique. Belfius affiche, dans sa FAQ, un plafond de 90 % pour une résidence, sans évoquer d’exception. Si une autre banque vous propose davantage, c’est au cas par cas, dans la petite marge que lui laissent ces quotas. La BNB constate d’ailleurs elle-même que, depuis plusieurs années, les prêteurs n’accordent plus de prêts au-delà de 100 %, sauf dossiers spécifiques.

À noter : Belfius écrit dans sa FAQ que la BNB « exige » un minimum de moyens propres depuis 2020. La BNB précise, elle, que ses attentes ne sont pas une obligation légale pour les prêteurs. En pratique, le résultat est le même pour vous : c’est la politique de la banque qui s’applique à votre dossier.

Le tableau complet des tolérances, les limites liées au taux d’endettement et les droits d’enregistrement par région sont détaillés dans notre guide crédit immobilier sans apport en Belgique.

Exemple chiffré : ce que change le financement des frais

Hypothèses (exemple illustratif, pas une offre) : bien existant de 240 000 €, frais d’achat et de crédit estimés à 25 000 € au total (le montant réel dépend de la région, de l’abattement ou du taux réduit applicable et du notaire), crédit sur 25 ans (300 mensualités), taux fixe illustratif de 3,5 % par an, hors assurance solde restant dû.

Ce que montre l’exemple :

• Financer aussi les frais ajoute environ 245 € par mois par rapport au scénario à 90 %, et environ 24 600 € d’intérêts sur 25 ans (132 996 € au lieu de 108 404 €).
• Dans ce cas, « tout financer » correspond à une quotité d’environ 110 %, pas 125 %. Un prêt à 125 % n’a de sens que si le montant finance aussi des travaux importants, ici 35 000 €.
• Avec la politique annoncée par Belfius, ce projet demande 49 000 € de moyens propres : c’est ce chiffre qu’il faut préparer avant une demande dans cette banque.

Ce calcul ne tient pas compte de l’assurance solde restant dû, qui peut peser sensiblement sur le coût total : voir notre article sur le coût de l’assurance d’un prêt immobilier.

Ce qu’un financement à 125 % implique réellement

Reprenons le scénario à 125 % de l’exemple (300 000 € empruntés pour un bien acheté 240 000 €, mêmes hypothèses de taux et de durée) :

• Une mensualité plus lourde : 1 501,87 €, soit environ 420 € de plus par mois qu’avec un crédit à 90 %, et environ 150 560 € d’intérêts sur 25 ans (environ 42 160 € de plus qu’à 90 %).
• Une dette supérieure au prix pendant des années : après 5 ans de remboursement, il reste environ 258 960 € à rembourser, et encore environ 210 090 € après 10 ans. Sauf si les travaux augmentent réellement la valeur du bien, une revente dans les premières années ne suffirait pas à solder le crédit.
• Un revenu élevé pour rester sous 50 % de charge : pour que cette seule mensualité reste sous 50 % du revenu disponible (seuil DSTI de la BNB), le ménage doit disposer d’au moins 3 004 € nets par mois environ, avant tout autre crédit en cours.

Calculs refaits le 26/09/2026 par la formule d’annuité, au taux illustratif de 3,5 %, hors assurances et hors frais du crédit.

Les solutions si votre apport ne suffit pas

Réunir des moyens propres

• Épargner d’abord les frais : même hors Belfius, un dossier où l’emprunteur paie au moins les frais d’achat est nettement plus simple à faire accepter.
• Une donation familiale, que Belfius cite parmi les moyens propres acceptés. Les droits de donation et les formalités dépendent de la région : renseignez-vous auprès d’un notaire.
• Réduire les frais : les droits d’enregistrement réduits ou l’abattement pour une habitation propre et unique (selon la région et les conditions) diminuent l’apport nécessaire.

Les prêteurs publics régionaux

Chaque région dispose d’un organisme de crédit social, avec des plafonds de revenus et de valeur du bien. À Bruxelles, le Fonds du Logement indique que son crédit peut atteindre 120 % de la valeur du bien, le cas échéant après travaux, et couvrir certains frais comme les frais d’actes (consulté le 26/09/2026), à condition notamment d’occuper le bien et de ne posséder aucun autre bien immobilier. En Wallonie, voyez la Société wallonne du crédit social ; en Flandre, le Vlaams Woningfonds. Leurs conditions changent régulièrement : vérifiez-les sur leur site.

Comparer plusieurs prêteurs

Les politiques de quotité varient d’une banque à l’autre et d’un moment à l’autre, selon la place restante dans leurs quotas. Faire comparer votre dossier par plusieurs prêteurs, directement ou par un intermédiaire de crédit inscrit auprès de la FSMA, permet de savoir rapidement qui accepte votre niveau d’apport. Notre article à quoi sert un courtier en prêt immobilier détaille ce rôle.

Risques d’un financement à plus de 100 %

• Dette supérieure à la valeur du bien : si vous devez revendre dans les premières années, le prix de vente peut ne pas suffire à rembourser le solde du crédit.
• Coût plus élevé : davantage de capital emprunté signifie davantage d’intérêts, et parfois un taux moins favorable pour une quotité élevée.
• Aucune réserve : un ménage qui emprunte tout n’a souvent plus d’épargne pour un imprévu ou les premiers travaux.

Erreurs fréquentes

• Croire une annonce « prêt 125 % Belfius » sans la vérifier sur belfius.be : la FAQ de la banque annonce 90 % maximum pour une résidence.
• Compter uniquement le prix du bien, en oubliant les frais de notaire et de crédit.
• Financer l’apport par un prêt personnel : Belfius l’exclut, et ces mensualités réduisent votre capacité de remboursement chez tout prêteur. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
• Signer un compromis sans condition suspensive d’obtention du crédit.

Comprendre une offre de crédit hypothécaire

Avant de comparer les propositions de plusieurs banques, il est utile de savoir lire une fiche ESIS, un TAEG, le coût de l’assurance solde restant dû et l’indemnité de remploi. Le guide du crédit hypothécaire de solucredit.be, site commercial sans lien avec Belfius, explique ces notions. Il ne contient pas d’offre de crédit ni de simulateur (lien commercial).

Sources

• Belfius, Pourquoi dois-je disposer de moyens propres pour la demande d’un crédit-logement ? (consulté le 26/09/2026).
• Belfius, Quels sont les frais liés à mon projet immobilier ? (consulté le 26/09/2026).
• Banque nationale de Belgique, FAQ – Attentes prudentielles concernant les nouveaux prêts hypothécaires (consulté le 26/09/2026).
• Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale, Crédit hypothécaire (consulté le 26/09/2026).