Simulation prêt hypothécaire ING : préparer, tester, comparer

ING Belgique propose sur son site, ing.be, une simulation de prêt hypothécaire. Comme tout simulateur bancaire, elle donne une estimation : ni accord, ni offre. Le taux, le TAEG et les conditions qui vous engagent n’apparaissent que dans la fiche ESIS et l’offre de crédit écrite. Ce guide indépendant vous aide à préparer vos chiffres avant de simuler, à tester plusieurs scénarios plutôt qu’un seul, puis à passer de l’estimation à l’offre.

Cette page n’est pas publiée par ING et n’a aucun lien avec cette banque. Les pages d’ING n’ont pas pu être consultées le 24/09/2026 (accès refusé ou délai dépassé) : aucun taux, frais ni champ du simulateur d’ING n’est donc repris ici. Vérifiez-les directement sur ing.be.

Avant de simuler : les chiffres à réunir

Un simulateur ne vaut que par les données que vous y entrez. Préparez ces cinq éléments avant d’ouvrir l’outil d’ING ou de n’importe quelle autre banque :

1. Le prix du bien (ou le budget de construction ou de rénovation, devis à l’appui).
2. Les frais d’achat : droits d’enregistrement ou TVA, honoraires du notaire, droits et frais liés à l’hypothèque. Ces « frais uniques » sont à prévoir sur vos fonds propres : selon Wikifin, le site d’éducation financière de la FSMA, la banque ne les finance en principe pas ; faites-les chiffrer par votre notaire avant de souscrire.
3. Votre apport : l’épargne (et l’aide éventuelle de proches) que vous mettez dans l’opération. Wikifin recommande idéalement de pouvoir payer 10 à 25 % du prix avec vos fonds propres.
4. Vos revenus nets mensuels, ceux de chaque emprunteur si vous empruntez à deux.
5. Vos charges de crédit en cours (prêt voiture, prêt personnel, ouverture de crédit). Inutile de les omettre : elles figurent à la Centrale des crédits aux particuliers de la Banque nationale, que le prêteur consulte.

Exemple de fiche de préparation, avec des montants hypothétiques choisis pour illustrer le calcul :

Le repère du tiers des revenus est une règle de prudence publiée par Wikifin, pas une limite légale : chaque prêteur applique sa propre grille et tient compte de ce qui vous reste pour vivre. La façon dont une banque fixe le montant qu’elle accepte de prêter est détaillée dans notre guide Combien me prête la banque ?.

Quatre simulations à faire plutôt qu’une

Une seule simulation donne un chiffre ; plusieurs simulations montrent vos marges de manœuvre. Reprenez l’exemple ci-dessus et faites varier un seul paramètre à la fois.

Hypothèses : mensualités constantes, taux fixe sur toute la durée, taux mensuel équivalent au taux annuel. Les taux de 3,2 % et 4,2 % sont illustratifs : ce ne sont ni des taux d’ING ni des offres. Assurances et frais non compris.

Ce que ces quatre lignes apprennent :

• Durée (A contre B) : 20 ans au lieu de 25 coûtent 192 € de plus par mois, mais environ 23 300 € d’intérêts en moins. Avec 3 900 € de revenus, la mensualité de B dépasse le repère du tiers (1 300 €) : c’est une information utile avant le rendez-vous.
• Taux (A contre C) : un point de plus ajoute 126 € par mois et près de 37 700 € d’intérêts sur 25 ans. Si le scénario C ne tient pas dans votre budget, votre projet est sensible au taux qui vous sera réellement proposé.
• Apport (A contre D) : 10 000 € d’apport en plus réduisent la mensualité de 48 € et les intérêts d’environ 4 500 €.

Le test à faire si vous envisagez un taux variable

Un simulateur calcule presque toujours avec un taux constant. Or, avec un taux variable, le Code de droit économique (art. VII.143) prévoit que le taux évolue selon un indice de référence, à la hausse comme à la baisse, et seulement à l’issue de périodes d’au moins un an. Wikifin résume la règle générale : le taux peut au maximum doubler, sauf limite contractuelle plus stricte (un « cap »).

Exemple, toujours sur 240 000 € à 25 ans : taux initial illustratif de 3,2 %, révisé après 5 ans. Il reste alors environ 205 800 € à rembourser sur 20 ans.

• Révision à 4,2 % (+1 point) : la mensualité passe de 1 157 € à environ 1 260 €.
• Révision au maximum légal général, 6,4 % (taux doublé) : environ 1 501 € par mois.

Avant de choisir une formule variable, vérifiez que votre budget supporterait la mensualité au taux maximum prévu par le contrat.

Noter le résultat pour pouvoir le comparer

Une estimation d’ING n’a de valeur que comparée à d’autres, calculées sur la même base. Pour chaque simulation (chez ING ou ailleurs), notez :

• le montant, la durée et le type de taux saisis (fixe, ou variable avec sa période de révision) ;
• le taux utilisé et s’il s’agit d’un taux de base ou d’un taux réduit sous conditions ;
• la mensualité et, si l’outil l’indique, le coût total ;
• ce qui est inclus ou non : assurance solde restant dû, assurance habitation, frais de dossier et d’expertise ;
• la date de la simulation : les taux affichés changent.

La méthode pour mettre deux offres face à face, TAEG et réductions conditionnelles compris, est détaillée dans notre page Comparaison des taux hypothécaires. Pour le fonctionnement d’un simulateur (formule de la mensualité, tableau d’amortissement), voir Simulation d’emprunt hypothécaire.

Pour ne rien oublier au moment de noter vos résultats (frais d’acte de crédit, expertise, assurances, indemnité de remploi), vous pouvez vous aider du récapitulatif des postes de coût hypothécaire de Solucredit.

Après la simulation : de la demande à l’offre

1. La demande de crédit. Le prêteur vous remet un questionnaire portant au moins sur le but du crédit, vos revenus, vos personnes à charge et vos crédits en cours (art. VII.126 du Code de droit économique). Il doit vous dire quelles pièces justificatives fournir et dans quel délai.
2. Les documents. Wikifin cite ceux qui sont généralement demandés : compromis de vente, déclarations d’impôts des deux dernières années complètes, fiches de salaire (ou dernières factures émises pour un indépendant), devis de travaux et permis d’urbanisme s’il y a lieu.
3. L’expertise du bien. Selon Wikifin, elle est obligatoire depuis le 1er janvier 2022, peut être réalisée à distance ou sur place, et le montant prêté est calculé sur la valeur d’expertise. Les frais d’expertise sont à votre charge.
4. La fiche ESIS. Ce formulaire européen standardisé, personnalisé et gratuit, vous est remis sur un support durable avant ou avec l’offre. Si l’offre diffère de l’ESIS, une nouvelle ESIS l’accompagne (art. VII.127).
5. L’offre de crédit. Obligatoire pour un crédit hypothécaire immobilier, elle reprend dans le TAEG tous les coûts que le prêteur peut connaître, contient un tableau d’amortissement et le lie pendant au moins 14 jours (art. VII.127, § 3). Utilisez ce délai pour comparer.
6. La signature. L’acte de crédit est ensuite passé chez le notaire.

Cinq questions à poser sur l’offre

1. Le taux dépend-il d’autres produits ? Une réduction conditionnelle du taux n’est autorisée que pour certaines assurances (solde restant dû, habitation, caution) et pour un compte de paiement. Elle doit être proposée séparément pour chaque condition et précisée dans le contrat (art. VII.147, § 1/1). Chiffrez le coût de ces produits : une réduction de 0,2 point (3,2 % au lieu de 3 % dans notre exemple) vaut environ 24 € par mois.
2. Puis-je prendre l’assurance ailleurs ? Le prêteur doit accepter un autre assureur qui offre une couverture équivalente à un prix égal ou inférieur, et motiver par écrit un refus, dans les 30 jours (art. VII.147, § 1/2). Le contrat indique à partir de quand vous pouvez changer de prestataire en gardant le taux réduit.
3. Quels sont les frais de dossier et d’expertise ? Wikifin indique un maximum de 350 € de frais de dossier pour un crédit hypothécaire ; ils ne sont dus que si vous acceptez l’offre. Les frais d’expertise sont distincts.
4. Que coûte un remboursement anticipé ? L’indemnité est calculée sur le capital remboursé anticipativement et ne peut pas dépasser trois mois d’intérêt (art. VII.147/12). Dans l’exemple A, après 10 ans, il resterait environ 165 800 € dus : l’indemnité maximale serait d’environ 1 310 €.
5. Pour un taux variable : quel indice, quelle période, quel plafond ? Demandez la mensualité au taux maximum prévu par le contrat.

Erreurs fréquentes

• Simuler le prix du bien au lieu du besoin réel, puis découvrir les frais d’achat chez le notaire.
• Retenir le montant maximal affiché sans vérifier la mensualité par rapport à ses dépenses courantes.
• Comparer la mensualité d’une banque sur 25 ans à celle d’une autre sur 20 ans.
• Prendre un taux réduit pour argent comptant sans chiffrer les produits qui le conditionnent.
• Considérer la simulation comme un accord de principe : seule l’offre écrite engage le prêteur.

Pour aller plus loin

• Vérifier si vous pouvez bénéficier d’un prêt hypothécaire social : Wikifin renvoie vers swcs.be pour la Wallonie, le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale et vlaamsewoonlening.be pour la Flandre.
• Vous cherchez plutôt un petit financement de travaux auprès d’ING ? Voir notre guide Prêt ING : demander, préparer son dossier et comparer l’offre.

Sources

• Code de droit économique, livre VII, articles VII.126 (questionnaire), VII.127 (ESIS et offre valable 14 jours), VII.143 (taux variable), VII.147 (ventes groupées, réductions conditionnelles, libre choix de l’assureur) et VII.147/12 (indemnité de remboursement anticipé), version consolidée du Moniteur belge au 24/09/2026, présentée par le SPF Économie, consultée le 24/09/2026.
• Wikifin (FSMA), Conseils pour contracter un crédit hypothécaire (mise à jour du 6 février 2026), consulté le 24/09/2026.
• Wikifin (FSMA), Quels sont les frais liés à un crédit hypothécaire ? et Quels documents devez-vous fournir pour obtenir un crédit hypothécaire ? (mises à jour du 6 février 2026), consultés le 24/09/2026.
• Wikifin (FSMA), Un crédit hypothécaire à taux fixe ou taux variable ? (mise à jour du 9 février 2026), consulté le 24/09/2026.
• Exemples chiffrés : formule d’annuité constante avec taux mensuel équivalent, calculs vérifiés le 24/09/2026. Montants et taux hypothétiques, sans valeur d’offre.

Page d’information générale, non publiée par ING ni par une autre banque. Les exemples reposent sur des hypothèses et ne constituent pas une offre de crédit.